دانشگاه علوم اسلامی رضوی آموزه‌های فقه مدنی 2251-936X 17 32 2025 12 22 The Impact of Non-Observance of Prescribed Formalities in the "Compulsory Official Registration" Law on Legal Acts Concerning Immovable Property تأثیر عدم رعایت تشریفات مقرر در قانون «الزام به ثبت رسمی»، بر اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول 155 188 2057 10.30513/cjd.2025.6647.2029 FA سید محمد رضوی استادیار، گروه حقوق، دانشکدۀ ادبیات و علوم انسانی، دانشگاه بیرجند، بیرجند، ایران. Journal Article 2025 01 02 According to Article 1 of the Law on Compulsory Official Registration of Immovable Property Transactions, legal claims relating to juridical acts whose "subject or result involves the transfer of ownership of property, transfer of usufructuary rights (whether for life or for a term exceeding two years), or transfer of easement rights over immovable property, as well as endowments (waqf), the establishment of mortgage contracts concerning such properties, the conclusion of contracts effecting transfer of benefits from said properties for periods exceeding two years, lease-to-own agreements, and any form of presale of buildings - whether as a share of the entire land or structures - and commitments to perform all aforementioned juridical acts" are declared inadmissible. Although this sanction serves the legislator's objectives in many instances, it fails to clarify the legal status of transactions not registered in the electronic document registration system, thereby evading the responsibility of determining their legal fate. Despite the removal of the nullity sanction from the law's text and existing doctrinal regarding it, these transactions should nevertheless be deemed void. On the other hand, if "the transferee has formally transferred the subject matter to a third party prior to its rescission (faskh) or termination (infisakh), and in the subsequent legal act said third party possessed no right of rescission, or the transaction was not mutually revoked (iqalah), such transfer shall be treated as constructive destruction of the subject matter, and the rescission or termination shall not dissolve the subsequent contract. In such case, the holder of the rescission right may claim from the aforementioned transferee the current market value of the immovable property." Consequently, the Compulsory Registration Law has established a new provision contradicting Unified Precedent No. 810. In conflicts between specific-prior and general-subsequent rules, the former prevails, thus the ruling in the unified precedent remains valid for its specific subject matter.  بر اساس مادۀ یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دعاوی مرتبط با اعمال حقوقی که «موضوع یا نتیجۀ آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آن‌ها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از این‌که به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیۀ اعمال حقوقی مذکور» غیرقابل استماع اعلام شده است. این ضمانت اجرا هرچند در موارد بسیاری مقاصد قانون‌گذار را تأمین می‌کند، لکن اختلاف در وضعیت حقوقی معاملاتی که در سامانۀ ثبت الکترونیک اسناد به ثبت نرسد را مشخص ننموده و به‌نوعی از بار تعیین تکلیف آن شانه خالی کرده است. علی‌رغم حذف ضمانت اجرای بطلان از متن قانون و اختلاف‌نظر در مورد آن، اما باید این معاملات را باطل دانست. از سوی دیگر، چنانچه «منتقلٌ‌الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به‌صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت، دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ‌الیه مذکور رجوع خواهد کرد». بنابراین، قانون الزام مقرره جدیدی مخالف با رأی وحدت رویه 810 وضع نموده و در تعارض خاص مقدم و عام مؤخر، اولی بر دومی مقدم می‌شود و بنابراین، حکم موجود در رأی وحدت رویه در موضوع خود همچنان باقی می‌ماند. https://cjd.razavi.ac.ir/article_2057_1ea605245ea0c3796c9509dbd329ad5c.pdf