شرایط و آثار انتقال قرارداد اجاره به مستأجر جدید در فقه و حقوق ایران

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

چکیده

موقعیتی که از قرارداد برای طرفین قرارداد حاصل می­شود، در برخی موارد قابل انتقال است، به‌طوری‌که یکی از طرفین قرارداد، موقعیت خود را به شخص ثالثی واگذار و خود از قرارداد کنار می­رود و مقصود این است که انتقال گیرنده جانشین طرف قرارداد شود و از تمام حقوق و تعهداتی که از قرارداد برای طرف عقد حاصل گشته برخوردار شود. ازجمله عقودی که قانون‌گذار، انتقال قرارداد را در آن پیش­بینی کرده است، عقد اجاره می­باشد. هنگامی­که مستأجر قرارداد اجاره را به غیر منتقل می­کند، حقوق و تعهدات حاصل از قرارداد به منتقل­الیه (مستأجر جدید) منتقل می­شود و وی قائم‌مقام مستأجر می­گردد. راجع به انتقال قرارداد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 نیز به تبعیت از قانون مدنی دیدگاه مشابه دارد، اما در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 مقرراتی خلاف آنچه در قانون مدنی پیش­بینی گردیده مورد نظر مقنن بوده به‌نحوی‌که انتقال قرارداد اجاره به مستأجر جدید را منوط به تصریح این حق در قرارداد و اجازه مالک دانسته و سکوت قراردادی را مورد اجازه و اباحه چنین اقدامی نمی­داند. فقها بر این عقیده اند اگر صراحتا اذنی از موجر برای واگذاری یا انتقال منافع به مستأجر داده نشده باشد و شک داشته باشیم که در این حال، مستأجر می تواند منافع مورد اجاره را به غیر واگذارد یا نه، همین مقدار که شرط استیفای منفعت نشده باشد، ظاهر این است که خلافی در جواز نقل نباشد. مهم­ترین اثر انتقال عقد اجاره قائم‌مقامی منتقل­الیه است که در این صورت حقوق و تعهدات عقد اجاره اصلی به او تسری می­یابد. بنابراین دو اثر سمهم عقد اجاره یکی انتقال حقوق و اختیارات و دیگری تعهدات ناشی از عقد اجاره می­باشد. نوشتار حاضر به بررسی شرایط و همچنین آثاری که این انتقال بر روابط موجر، مستأجر و مستأجر جدید می‌گذارد، پرداخته است و این امر را بر مبنای موقعیت قراردادی امکان پذیر دانسته و برای آن ماهیت حقوقی مستقلی در نظر گرفته است.

کلیدواژه‌ها